Дарение недвижимости — один из самых популярных способов передачи имущества. Однако если договор составлен с ошибками, сделку могут оспорить, а дарственную — отменить. Чтобы этого не произошло, в договоре должны быть два ключевых пункта: о фактической передаче объекта и заверениях дарителя.
Разберем, почему они так важны и как их правильно оформить.
1. Фактическая передача объекта — подтверждение исполнения сделки
Мнимые сделки, заключенные только на бумаге без реального намерения передать имущество, являются недействительными (ст. 170 ГК РФ). Если кто-то захочет оспорить дарственную, он может заявить, что передача не состоялась, а значит, договор ничтожен.
Как защитить сделку:
✅ Включить в договор пункт о том, что объект передан дарителем одаряемому в момент подписания.
✅ Составить отдельный акт приема-передачи недвижимости, который подтвердит факт передачи.
✅ Собрать дополнительные доказательства: оплату коммунальных услуг новым владельцем, смену прописки, передачу ключей.
🔹 Почему это важно?
Если даритель не сможет подать заявление о переходе права в Росреестр, одаряемый сможет в суде доказать, что он уже фактически владеет объектом. На основании этого суд обяжет Росреестр зарегистрировать его право собственности (Определение ВС РФ № 53-КГ24-4-К8).
2. Заверения дарителя — защита от прав третьих лиц
Супруги, наследники и другие заинтересованные лица могут попытаться отменить сделку, если докажут, что дарение нарушает их права.
Как избежать споров:
✅ Включить в договор пункт, где даритель заверяет, что объект недвижимости не обременен правами третьих лиц.
✅ Добавить, что одаряемый не был осведомлен о возможных претензиях на имущество.
🔹 Почему это важно?
По ст. 35 СК РФ, если супруг дарителя не дал нотариальное согласие на сделку, он может ее оспорить. Но только если докажет, что одаряемый знал или должен был знать об этом. Упоминание в договоре заверений дарителя снижает риск отмены сделки.
Без этих двух пунктов договор дарения становится уязвимым. Если сделка будет оспорена, суд в первую очередь проверит факт передачи и наличие заверений о правах третьих лиц.
🔹 Что включить в договор, чтобы его не отменили?
✔ Указать, что недвижимость передана в момент подписания.
✔ Оформить акт приема-передачи.
✔ Добавить заверения дарителя о правах на имущество.
Такие меры помогут избежать споров и защитить права нового собственника.
